不知道古早一点的地产人有没有被这个产品的创新和敢做惊艳过 。
2010年左右，上海一手市场横空出世的产品， 创新点如今听起来也足够的震撼，叫
90别墅。
后来陆陆续续在 上海远郊地区出现 了大量的小面积别墅、叠墅，甚至联排 。
建筑面积段在90-110㎡间，其中包含地下室面积 。
它们营销包装的概念也非常简单粗暴，总价400万买一套上海的别墅，从此过上有天有地的院子生活 。
然后呢 ？
现在上海当年那一批90别墅进入二手市场的时候 。
是否真的如当初所说正在供应着在上海有天有地的真别墅生活。
或者成为卖家置换时候最着急出手的一类产品。
为了解答我对上海楼市当年这类魔幻产品的好奇 。
我选择走访上海西边两个最大的远郊别墅区，青浦和松江 。
一共4个小区，实地看了超过10套不同面积的房源后 。
终于有了今天这篇文章。
这短短的3000多文字，如果能带给你一些实用可参考的买房干货、对比。
或者仅仅只满足你对90别墅这类产品的同款好奇，我想也已经足够了。
01
对于建筑面积只有90~110㎡左右，其中还包含着地下室面积的迷你联排别墅来说 。
我最为好奇的是室内空间的布局，以及它真实的 空间感 是怎样的？
所以，我选择前往朱家角、赵巷、松江大学城等板块 。
在2011年的时候，朱家角拍出的地块容积率均在1.0以下，到目前为止，朱家角的土地出让少有高容积率地块 。
松江也是如此，别墅区地块有限高的要求，最高不能建设超过6层 。
在这些 正在大量供应别墅产品的板块 ， 一口气看了好几个 迷你联排产品 。
分别是中骏雍景湾、金地水悦堂、海上湾鹭居、绿地蔷薇九里，它们最小面积98㎡起 。
以地上面积来看，扣除30㎡左右的地下面积 。
三层的面积加起来只有约80~100㎡ 。
我们先来看下具体一个迷你联排别墅的户型布局，大概会是这样的 。
而在原始的户型中，一层为客厅空间，卧室分布在二楼和三楼，通过搭建平台 。
才能够满足三室一厅+地下室的格局 。
但是每个卧室的面积最大也只有10㎡ 。
所以看完这些迷你联排别墅，给我最大的感觉、最直观的感受，是来自于室内空间感的局促。
虽然只有90㎡，但是上下规划了三层，几乎每层只有30平米的空间 。
外加上别墅楼梯要吃掉大量的面积 。
大部分一楼设置了一个老人房 （照顾到老人家上下楼梯不便） 。
客厅空间的开间不到3米 。
而到了二楼，有的业主可能会改造成为2个卧室，增加迷你别墅的功能性 。
但是呢 ？
也就造成了这样房间挨着房间的情况。
不说别的，单单从别墅楼梯宽度的狭窄程度来看 。
迷你别墅的产品已经告别了所谓的舒适， 直接导致单层的室内空间极度的压抑 。
而很多时候因为是别墅产品，规划的是上有老下有小的三代同堂式的生活场景。
于是我们看到室内也同时出现了收纳空间不足的问题 。
所以在迷你别墅里，那些你幻想的梦幻生活，大概率会遇到现实打击 。
不仅是室内空间，室外的附赠空间，更是如此 。
02
你说买一套90别墅到底是为什么 ？
是为了得到那种有天有地的别墅感生活 。
这当然是客户的真实购买心理和冲动。
而我在踩盘现场也看到了这样的场景 。
自带花园的小联排，屋外自有一方天地，可种树养花 。
打理好的话像花园般可放松休憩 。
而在三楼的露台，可以眺望旁边的河景，都能想象每天早晨到露台来一杯咖啡，读书看报的闲适 。
以上这些，都是别墅最吸引人的生活方式 。
也就是因为这样的方式，在通过尽可能压低面积的情况下，把总价控制之后，吸引了众多买房者 。
尤其是当你可以用500万在上海买到别墅生活，仅这一点无需多说便是稀缺。
而现实是什么？
现实是你很难在90别墅中找到真正拥有别墅感的生活。
当别墅产品控制了面积段之后，当初设想的有天有地的生活，也会遇到更多问题 。
从我踩盘看到的场景来看，有几点共性 。
首先从产品形态上看，上有天比较容易实现，但是下有地就比较鸡肋了 。
我实地看下来的几套90别墅，因为单层规划的面积过小，意味着拉开的开间不够大。
因此虽然都有所谓的“花园” 。
但实际上是，面宽不会超过4米 。
于是我们看到能放下一个秋千、搭个露营帐篷也就算不错了， 花园完全没有开展别墅生活的空间 。
尤其在地下室里，可以承载的生活场景也是很少的，我看到最多的是业主把地下室做成了收纳间的样子 。
因为会有潮湿的问题，所以业主会自己放一个湿度测量的仪器，还有空调、除湿机等等，去调节别墅地下室的湿度环境 。
公共部分鸡肋的还有园林，总会出现两个极端 。
一个是完全没有公共绿化，社区的景观全靠业主门前的花园来撑起 。
另一个做了公区绿化之后，又会大量占用社区道路的面积，行走的尺度很狭窄。
在类似朱家角这种超级远郊的别墅区，业主的入住率本身就不高。
因此很多时候我们并未看到社区里很多花园打理的有多精致 。
看到最多的还是永远都有人在装修的工地，还有大部分无人管理的入户花园 。
糟糕的是什么 ？
个人目测，产品的楼间距普遍均在10米左右，整个社区里最大的楼间距不会超过20米 。
10米的楼间距，从居住角度上来说，会大大影响私密性和舒适度，从窗户眺望，明显能看到对面室内光景 。
不是缺少绿化，就是过度绿化，那些附赠空间多少总有些鸡肋 。
这是我在迷你别墅社区看到的真实生活场景，某种意义上来说 。
90墅，离真正别墅感的私密生活，还有相当一段距离。
03
那么，当年那些客户追着买的迷你别墅，进入二手市场后 是怎样一副光景 。
我们来看朱家角这几个正在出售的迷你联排别墅的价格情况 。
实地走访的几个小区都是2023年4月初的新挂牌房源，一路降价 。
尤其是海上湾鹭居的房源，从729万降到649万，已经下调了10%左右。
而其中最难卖的要属面积最小的112㎡联排，成交周期超过1年，挂牌490万，成交466万 。
在我看盘的过程中，这套刚刚成交的小面积别墅，正在装修中 。
就在我看完房的第二天，从中介那边也传来业主降价的消息 。
中介说，业主已经快把价格降到了买入时候的新房价格，加上车位和装修，相当于平进平出。
就这样，通过我的市调感受，迷你别墅的房东会比其他二手房东更加的着急卖 。
我在看房时候也遇到了平时不常见的场景，一位房东不仅在我看房的时候积极主动介绍。
我正准备离开的时候，他还特意把我留下，给我把周边小区的房源都逐个分析了一遍 。
最后压轴上大招，说如果我购买他家的这套精装迷你小联排别墅，便免费赠送出价值5w块的装修方案...
市调那天我也顺便看了几个90叠墅小区，同样也出现了业主降价的情况 。
青浦赵巷的90叠墅，目前已经有低于600万的业主在降价出手 。
这个价格，中介和我说要把握住，因为房价已经跌回到了2019年左右 。
在超级远郊朱家角纯别墅区里，大量的同质化产品，竞争无比激烈，这里的迷你别墅房东，为了卖房真的很卷 。
那在迷你别墅产品里，就没有活得还算体面的吗 ？
当然也有 。
这次在我看盘过程中，就发现即便是小面积联排别墅，能够在市场上存活的还不错，最终还是要靠刚需学区地段。
绿地蔷薇九里目前成交价格依然能够保持在850-950万的区间，称得上是小别墅里较为坚挺的一个 。
同样是100平左右的迷你联排，如今依然是板块内同类产品的天花板 。
我在看房过程中也看到了类似朱家角联排别墅产品的特质 。
一楼花园特别小，大部分业主都没有利用起来，每一层空间的局促、社区居住人群的密度 。
但因为绿地蔷薇九里的地段可以算是所有别墅里的佼佼者了 。
它不在远郊区，甚至在松江的闹区，旁边500米内就有印象城、松江万达、松江大学城地铁站 。
尤其是教育资源对口松江的一梯队，上海外国语松江外国语学校 。
但即便是绿地蔷薇九里，靠的依然不是所谓别墅产品和生活方式的稀缺，最终还是地段的溢价 。
这也反向证明了，如今还能有好行情的迷你别墅产品，实际上是刚需客户在为地段和配套买单 。
04
所以，我们回过头看90别墅。
其实是 在那个时代下， 楼市出现过很多所谓的“创新”产品 。
当年可以说是层出不穷了 。
90别墅、平墅、错层、跃层、SOHO商住两用...
当我们现在回头看的时候，还是感到非常唏嘘，当初房价狂奔的时候，产品怎么做都是对的 。
现在不仅很多产品都消失了，更唏嘘的是当初看起来横空出世的概念，如今看来都有点鸡肋，最后在二手市场上表现也不尽如人意 。
不管是90墅还是错层跃层，本质上都是房地产癫狂时代被创造出来的一种中间产品。
有种高不成、低不就的感觉 。
它们既处在一个刚需价位段上，又想要去创造所谓的高端生活 。
它们想要提供一种稀缺的生活状态，又想通过控总价让更多刚需进入这个圈层 。
在这样一种既要又要的状态下，如今变成了边缘性产品也是必然 。
而这种错位的产品匹配，造成了如今90墅较为尴尬的生存状态 。
也解释了 。
为什么它们生在高贵的稀缺别墅区，却依然卖不出与之匹配的高溢价 。
以上为正文，来自乔不丝
本文来自微信公众号“真叫卢俊”（ID:zhenjiaolujun0426），作者：真叫卢俊团队，36氪经授权发布。